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拜登解决房价的计划失败了:选民对房价飞涨感到厌倦

作者:admin
来源:未知
日期:2021-04-13 11:18:03
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美国总统拜登在白宫国家餐厅发表讲话。 道格·米尔斯/盖蒂图片社选民们对天价租金和房价感到沮丧,他们可能已经准备好迫使地方政府对住房市场状况采取一些措施。乔·拜登总统是否有同样的感受是另一个问题。

更具体地说,只有54%的人从地方政府那里扣留了基础设施建设资金,除非他们“停止将其建造多户住宅的行为定为非法”,而只有32%的人不会这样做。换句话说,这个想法以22点的优势广受欢迎。

这很重要,因为地方政府通过分区法律和法规来决定可以在哪里建造房屋。他们中的许多人都在利用这种权力人为地限制住房供应,从而抬高了所有人的租金和房价。

禁止使用双工,四工,附属住宅和公寓楼,以确保唯一建造的房屋是单户住宅,这种房屋的价格一定会更高。决定这一点的法律被称为“排他性分区”。为了评估这些政策的影响,一项研究考察了硅谷,那里的生活需求从1970年代开始激增(但1970年至2010年之间的人口“增长不到加利福尼亚的一半”)。当时,那里的房价仅略高于全国中位数。但是其郊区采取了“多方面”的措施来限制可以建造的房屋的类型,并“限制进一步的致密化”。现在,半个世纪后,硅谷的房价“通常是全国中位数的十倍”。

这项民意调查对1,207位可能的选民进行了调查,误差幅度为3个百分点。调查发现,如果政府不采取“鼓励新房建设的政策”,则有63%的房客赞成扣留这笔钱。尽管有50%的房主支持该政策,但有足够多的房主反对在其社区中往往无法建房的开发。联邦或州在此类问题上制定政策的重要性在于,这将确保具有巨大经济利益,但在地方层面上有权力的反对者数量很少的政策不会出轨。

在民意测验中,最大程度的反对来自共和党,但那只是少数派的意见-只有44%的人表示他们反对这项政策。尽管这种方法很受欢迎,但Biden团队(到目前为止)尚未选择采用这种方法。

拜登拆除排他性分区的计划太好了拜登在将排他性分区定义为问题方面迈出了重要的一步。但是他的计划与某些社区对这些法律的了解程度无关。

作为美国政府上周推出的2万亿美元基础设施一揽子计划的一部分,拜登提出了一项“纯粹无所不包”的计划,将50亿美元分配给一项新的竞争性赠款计划,该计划“为采取具体步骤消除竞争的司法管辖区提供灵活,有吸引力的资金这样的不必要的壁垒会导致人们无法负担得起住房。”

这种方法类似于巴拉克·奥巴马总统的“争取顶级教育”计划,该计划还预留了数十亿美元供各州竞争。而且在某些方面,类似于教育改革那样对分区改革进行建模是有意义的-两者都被指定为地方问题,许多直接改革的基础设施都存在于地方一级。

巴拉克·奥巴马(Barack Obama)总统在2010年7月29日于华盛顿举行的全国城市联盟会议上的演讲中强调了他的“最高峰”教育议程。 但是,尽管接受教育的每个人都拥有“更好的学校”或“受过更好教育的孩子”的相同目标,即使他们在方法上存在分歧,但并非每个人都同意确保提供充足住房的目标。

在地方一级,城市和郊区(通常是民主党选民的比例很高)颁布了政策和程序,这些政策和程序提高了住房成本,这通常是由于人们对单户住宅和通常居住在其中的人们的审美偏好所致。

Sightline Institute的高级研究员迈克尔·安德森(Michael Andersen)告诉Vox:“我认为这项资助计划不会带来很多有意义的事情。”

原因?许多最排斥的地区对更改这些规则会给他们带来的额外资金不感兴趣。毕竟,他们已经有可能留在桌上数十亿美元:根据2015年的研究由芝加哥经济学家昌泰谢和加州大学伯克利分校经济学家恩里科·莫雷蒂大学的研究人员发现,因为大都市区使其成为了中等昂贵和低收入美国人转向高生产率地区,从1964年到2009年,美国总体经济增长下降了50%以上。

“这并不意味着这是一个坏主意;这只是意味着它影响变化的能力是有限的,”城市研究所高级研究员Yonah Freemark告诉Vox。“我们面临的根本问题是,最有兴趣将人们排除在外的城市和郊区也是最不需要额外拨款来支付费用的城市和郊区。”

正如他们声称的那样,如果拜登和他的政府想要真正地“消除排他性分区”,他们将需要一根棍子和胡萝卜一起去。

棒子“坚持”的想法很简单:不仅告诉各州和地区,如果他们选择改革,他们可以获得更多的钱,告诉他们他们会错过更大的钱,而他们如果没有的话,可能会例行指望。

简而言之, 有意限制增长并根据经济状况加以区别的地方应扣留运输资金,直到他们改变为止。

对于拜登团队来说,使用运输资金来激励分区变化的想法并不陌生。在竞选过程中,现任总统批准每年 提供大笔赠款,例如地面交通整体赠款(STBG),以制定“包容性分区策略”。STBG在2020年为受助人分配了超过120亿美元。

这不会是万能药:人们担心的是,实际上更开放给住房建设的城市更加依赖这些补助金,因此像这样的政策会错过最大的罪犯。

例如,许多专家建议接受流行的社区发展整体拨款(CDBG),具体取决于改革本地分区代码。布鲁金斯学会的詹妮·舒茨(Jenny Schuetz)的研究对这种方法的有效性产生了怀疑。她看了加利福尼亚州和新泽西州,发现在前者中,“只有17%的最排斥社区获得了CDBG的任何资金。” 还有新泽西?最独家社区中有零个获得CDBG资助。

但是现在,拜登已准备好向各州分配数十亿美元的交通资金。即使这些州的地方不在乎他们是否收到资金,各个州也肯定会这样做。

州非常关心都市圈的总体经济前景和增长,而地方官员有时会被当地房主的利益所吸引,这损害了整个地区的利益。制定激励措施并向各州展示其如何允许地方抑制增长可能会通过州立法机构引发很多变化。

“排他性分区是[ 州]法律允许性的产物,如果我们能够通过资助激励措施使州解决这一问题,我认为这可能会导致地方层面的某些实际变化,” Phil Tegeler,执行长民权组织贫困与种族研究行动委员会告诉Vox。“地方政府没有州政府不授予他们的固有权力。”

从政治上讲,做这样的事情可能很容易。尽管拜登坚决反对排他性分区,但许多最独特的地方都是由民主党人管理的,他们不同意或被授权的房主束缚。例如,在加利福尼亚州,一些房主的游说部门帮助阻止了一项法案,该法案本来可以取消对公交车站附近的四联体的禁令。

安德森告诉Vox:“如果有意愿,任何地方政府都无法解决(住房危机),因此没有动力去尝试,因为在政治上很难尝试。” “无论是在州一级还是在联邦一级,我们都可以说这是每个人的经济问题,因此我们应该在州和联邦一级采取行动来扩大规模。”
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