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住房市场:租金制动带来的收益很少



四年半前,该政策决定停止因价格上涨而大幅增加的租金。现在,独家数据显示:效果非常易于管理。租金高昂,房东风度翩翩,再加上担心很快无法负担住房:这些天,租赁市场引起了许多人的关注,并且比以往任何时候都更占据政治空间。 ZEIT ONLINE 专注于危机的各个方面-提供报告,数据分析和采访。

上一个主要联盟的代表感到高兴的是,在经过长时间的奋斗之后,他们终于在2015年3月使 租金价格暴跌。当时仍是司法部长的海科·马斯(Heiko Maas,SPD)甚至认为,由于德国政党规定的激烈运作,对德国租户来说是“糟糕的一天”。甚至在那些不太被住房市场上的国家法规拥护者所拥护的联盟党中,也有人在谈论“均衡法律”。

自联邦政府获得联邦政府的许可以来,已经过去了四年半,以制止租金上涨的趋势,至少在受住房短缺影响特别严重的城市中是如此。特别是在近年来经历了大批涌入的大都市中,居住空间比以往任何时候都更加稀缺,这就是为什么房东可以要求每平方米越来越多的钱的原因。希望租金制动能最终阻止超额租金。此后,该仪器已在全国354个城市推出。但是,正如马斯部长当时宣布的那样,对租户真的“该死的好”吗?
 
目前这些社区的租金价格上涨房地产数据专家empirica regio进行的数据分析(仅在ZEIT ONLINE上提供)表明:至少在德国大都市,人们对巨大的期望到目前为止令人失望。的确,在德国四个最大的城市中,应用了租金制动,可以暂时检测到较小的影响。但是,此后,平均租金在所有情况下都继续上升。经验银行负责人洛伦兹·汤姆施克(Lorenz Thomschke)表示:“至多在实行价格制动之前和之后的半年之间,租金会出现适度下降。” 但是,多年来,“看不到改革对价格趋势的严重影响”。

例如,在柏林,引入租金价格制动前后的六个月内平均租金有所下降,但此后显着上升,2018年为每平方米10欧元。同样在慕尼黑,平均租金成本在暂时下降之后也显着增加。在2018年,您必须为每平方米新租用的居住空间支付17欧元。另一方面,在科隆和汉堡,发展则要温和得多:在易北河这个城市州,租金价格在引入价格制动的时间范围内最初下降,在2018年仅略升至11.20欧元。

在科隆,改革几乎没有引起注意。同期价格上涨幅度较小。房地产专家汤姆施克(Thomschke)将这两种情况的适度发展归因于这样一个事实,即即使在引入租赁价格制动之前,价格上涨的幅度已经比慕尼黑和柏林的缓和幅度高,这表明整体市场更为宽松。由于在不同时间引入了租金价格制动2015,因此数据已及时标准化就汉堡而言,汉萨同盟城市中相当大的住房存量由市政当局拥有。正如Destatis的数据表明的那样,与私人住房公司相比,公共贷方往往更不愿加价加价。

为了进行评估,数据专家检查了慕尼黑,柏林,汉堡,科隆和斯图加特所有新广告出租的公寓,这些公寓受到价格限制。获豁免的项目包括大规模现代化的公寓,在有限时间内租用的公寓以及在2014年10月1日之后入住的公寓。但是,法律的特殊性使得对其效力的评估特别困难。因此,房东可以向其新租户索要与其先前租户所付租金相同的租金,即使该租金已经高于租金制动所允许的水平。但是,由于没有关于该国以前租金的有意义的数据,因此几乎没有任何陈述。

评价?有条不紊地非常困难从房地产市场专家的角度来看,仅这一事实就是改革的主要缺陷。科隆德国经济研究所的拉尔夫·亨格(Ralph Henger)说:“通过一项法律而没有后果的事实是先前估计的,这是无法理解的。”

4至17欧元:如此昂贵的生活在德国真的有关此主题的更多信息无论如何,科学家之间进行价格制动的有效性是有争议的。联邦建筑,城市和区域规划研究所(BBSR)住房和房地产市场部负责人Matthias Waltersbacher说:“与黑白绘画无关。” 关于城市的租金成本发展,方法论者有充分的理由辩称:“人们永远不知道如果没有监管,情况将如何发展。”

IW经济学家亨格(Henger)认为,国家干预本身就很重要,因为急需的能够提供新住房的投资者会因此而动摇。 “世界各地的许多有关价格刹车的经验表明,您也许可以暂时减少租金,但您的投资通常会减少。”

德国经济研究所(DIW)在评估有关年初年初租金制动影响的所有重要研究时得出了结论,但是,到目前为止,价格制动对建筑活动的负面影响令人担忧,至少到目前为止是无法发现的。总体而言,该工具在受影响的市场中起到了制动作用,但是尽管抱有很高的期望,但租金的增长并未停止。

可能是希望延迟效果,联邦政府只是在10月初才延长了房租制动。实际上,有争议的规则应该在明年年底到期,现在可能会持续到2025年年底。版本也得到了改进:租户最多可以收回两年半的租金。这可能会给房东带来更大的压力,也许比以往任何时候都更多地遵守法律。